UW HUUR EN CORONA, WAT NU ?

Heeft u een horecaonderneming, een kapsalon, een schoonheidssalon of bent u actief in een contactberoep en heeft u uw zaak op grond van de overheidsmaatregelen gedwongen moeten sluiten? Of heeft u te maken met een dalende omzet als gevolg van de Corona-perikelen, terwijl uw vaste kosten doorlopen?  Dan ontstaan er mogelijkerwijs betalingsproblemen binnen uw onderneming en kunt u de huur niet meer betalen. Wat kunt u in dat geval doen? Kunt u nu van uw verhuurder verlangen dat uw huurpenningen worden opgeschort of verlaagd?

Uitgangspunt
Het uitgangspunt is dat u de afspraken die u met de verhuurder heeft gemaakt in de huurovereenkomst dient na te komen. Dat betekent in beginsel ook dat u de huur dient te blijven betalen. Op dit uitgangspunt zijn echter uitzonderingen. Deze uitzonderingen zullen in het navolgende worden besproken.

Is er sprake van overmacht?
De eerste vraag is of een beroep op overmacht mogelijk is. Tot de corona pandemie bleken de rechters niet geneigd om een beroep op overmacht gegrond te verklaren. Gelet op de ernst van de huidige situatie zou dit echter vanaf nu anders beoordeeld kunnen worden. Aangezien er nog geen rechtszaken zijn gevoerd binnen het huurrecht met betrekking tot corona, blijft het gissen hoe de rechtspraak dit gaat beoordelen.

Onvoorziene omstandigheden
Als huurder kunt u de rechter vragen de huurovereenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden en/of de inhoud daarvan te wijzigen als gevolg van onvoorziene omstandigheden. In de rechtspraak wordt een beroep op onvoorziene omstandigheden tot op heden niet snel aanvaard. In de literatuur wordt echter aangenomen dat de onderhavige coronacrisis naar alle waarschijnlijkheid wel een onvoorziene omstandigheid oplevert die een wijziging van de overeenkomst rechtvaardigt.

Wat kan die wijziging dan inhouden? Het kan hier gaan om bijvoorbeeld :
– een opschorting van de huur,
– een tijdelijke verlaging van de huurprijs,
– het verrekenen van de huur met de borg (en deze later opnieuw aanvullen),
– het niet (meer) betalen van de servicekosten.
Overigens dient de huurder er rekening mee te houden dat de verhuurder door deze maatregelen ook geraakt wordt. Immers ook de verhuurder heeft namelijk waarschijnlijk zijn vaste kosten (bijvoorbeeld een hypotheek). Een redelijke wijziging lijkt dan ook een wijziging te zijn waarbij de spreekwoordelijke pijn gedeeld wordt tussen partijen.

Gebrek
Ten slotte kan in het geval er sprake is van een gedwongen sluiting van uw onderneming mogelijkerwijs betoogd worden dat u aanspraak kunt maken op een vermindering van de huurprijs vanwege een gebrek (artikel 7:204 BW). De huurder heeft immers niet meer het genot van het gehuurde zoals hij dat mocht verwachten.

Onzekerheid en overleg
Omdat er nog geen procedures zijn gevoerd met betrekking tot het coronavirus binnen het huurrecht, is het afwachten hoe rechters omgaan hiermee. Hierbij zullen de omstandigheden per geval moeten worden afgewogen.

Het is daarom verstandig om in overleg te treden met uw verhuurder en te bekijken of een oplossing bereikt kan worden. Daarbij blijft het belangrijk dat beide partijen elkaars betrokken belangen niet uit het oog verliezen. Indien partijen het eens worden dan kunnen de afspraken vastgelegd worden in een (tijdelijk) addendum op de huurovereenkomst.

Heeft u hulp nodig? Ons kantoor staat in dat geval uiteraard graag klaar voor u. Wij kunnen samen met u in overleg gaan met u verhuurder (of huurder) om te komen tot een oplossing die recht doet aan de belangen van alle partijen. Mocht dit niet lukken, dan kunnen wij u bijstaan in een mogelijke procedure. De ervaring leert dat wij dit doorgaans echter kunnen voorkomen.

Ons kantoor is gewoon geopend voor u en wij bieden in tijde van deze crisis verschillende contactmogelijkheden, waaronder telefonisch contact, videoconferentie of een persoonlijk contact conform de richtlijnen van het RIVM.